2019年5月11日 セミナー 不動産投資 傾向と対策
東京八重洲会議室にて開催決定です。
第一部：２０１９年不動産投資の傾向と対策
第二部：好況時と不況時の不動産投資のパターン
日時：２０１９年５月１１日（土）１４時３０分～１６時４０分 講演【受け付け開始 １４時００分～】
場所：東京都中央区京橋1‐1‐6 越前屋ビル４階G502
東京八重洲会議室ＨＰ http://www.aeoncompass-kaigishitsu.com/tokyoyaesu/access/
■セミナー内容
■第一部「２０１９年不動産投資の傾向と対策」
～ミニバブル、リーマンショック、東日本大震災…過去の投資事例から学ぶ～
講師：株式会社アセットビルド 井上 隆司
■第二部「図解不動産投資」
～好況時と不況時の不動産投資のパターン～
講師：株式会社アセットビルド代表取締役 猪俣 淳
不動産投資新聞「楽待」で弊社代表が特集されました
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最新刊！誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略～詳細解説版～（住宅新報社）
これらのお悩みは、不動産投資をお考えの方なら誰もが抱くものでしょう。
そもそも不動産投資とは、時間的な制約がなくとも安定した継続収入が手に入り、「投資家自身がコントロールできる」という点においても非常に魅力的であり、副業として立てち上げる人も増えている投資法です。
しかし、不動産投資は「買えば成功」という単純なものではありません。
しっかりとした知識がなければ、コントロールは愚か、のちのち取り返しのつかない物件に投資してしまう恐れもあります。
これが、㈱アセットビルドの役割です。
私たち、㈱アセットビルドのホームページをご覧いただき、ありがとうございます。いま、この文章をお読みいただいているあなたは、きっと不動産投資に少なからずご興味をお持ちで、あるいはすでに取り組んでいて、方向性や判断に迷いをかかえているという方なのではないでしょうか。
年金不安・雇用不安・健康不安。
誰もが避けて通れない将来の不安を取り除き、「経済的自由」を手に入れるための仕組みとしての不動産投資は、整備された運営のアウトソーシング機能や金融機関からの融資、毎月安定して得られる売上収入など、ご自身のお仕事で忙しいサラリーマンやビジネスオーナーのみなさんが、副業として立ち上げるのに最も適した事業のひとつといえます。
ただし、事業としての不動産投資を成功に導くためには“物件選定”と“投資の作りこみ”そして“複数の投資の組合せ”が重要な要素を占め、それは単に「物件を買えば成功」「ローンが引ければ成功」といった簡単なものではありません。
投資資金がどれだけのリターンを生むかという投資パフォーマンスは、入居者募集・管理・運営・メンテナンスといった一連のコストとその効果によっても変わりますし、税金の影響も小さくありません。また、最終的にその投資の出口を迎えた場合の売却手取りや再投資といった要素も大きな影響を与えます。
一見魅力的に思えても、遠からず致命的なインパクトを投資家に与えてしまう危険性を抱えた物件。
一見致命的な問題を抱えているように見えても、切り口を変えたり改善を加えることによって見違えるような投資に様変わりする物件。
投資を様々な視点でとらえ、その物件の投資パフォーマンスを最大限に引出し、出口戦略・組合せ戦略を駆使しながら投資家に合ったオーダーメイドの不動産投資を作り上げることができるプロフェッショナルな会社。
それが、㈱アセットビルドです。
<株式会社アセットビルド>
宅地建物取引業 東京都知事（１）第98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣 第1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事 第60622号
一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号
所属組織
■CCIM Institute（認定商業不動産投資顧問協会）
■CORFAC International（国際商業不動産取引組織）
■IREM（認定不動産管理協会）
■ARES（不動産証券化協会）
■日本FP協会
■公益社団法人日本建築士連合会
■公益社団法人不動産流通推進センター
日経マネー/ＦＰジャーナル（ＦＰ業界誌）/ファイナンシャルアドバイザー（金融業界誌）/ＪＰＭ（米国不動産管理業界誌）/月刊不動産流通/週刊ＳＰＡ!/￥ｅｎＳＰＡ！/オーナーズスタイル/グッドオーナー/ホームプランニング/住宅新報/全国賃貸住宅新聞/建通新聞/全宅管理オーナー通信/満室経営新聞/HOME'S不動産投資連載コラム/ダイワハウス土地活用ラボ/読売新聞/上毛新聞社・下野新聞社・大分新聞社・佐賀新聞社・長崎新聞社・山口新聞社・山陽新聞社/フジテレビ（新報道２００１）/ＢＳ１１（不動産王）・テレビ東京／不動産新聞「楽待」
不動産コンサルタントとしてのコンサルティング実績は、のべ３，０００人以上。その中には、不動産・金融業界における投資のプロフェッショナルと呼ばれるみなさん、不動産投資に関する著作をお持ちのカリスマ大家さん、投資家へのコンサルをご自身がされている方なども含まれます。
始めて取り組む初心者の方にも、投資経験豊富なベテランの皆さんにも、投資分析にもとづく具体的な数字をもとに導き出した、「何をなすべきか」、「何から着手するか」といった方向性を、それぞれの立場に立って寄り添い、わかりやすく解説します。経験値とロジック、熟練度の高さが㈱アセットビルドが選ばれる理由のひとつです。
■不動産投資コンサルティング実績（実際に相談に来られた皆さんのお仕事）
上場企業・中小企業の経営者・役員・管理職・一般社員、外資系や財閥系も含めた金融機関・証券会社の支店長・役員・管理職・一般社員、出版社の編集長・放送局のプロデューサーや局長クラス、投資顧問会社の経営者・コンサルタント、医師・医療法人代表、国家公務員・地方公務員（上級官僚・警察署長・税務署長など含め）、大学教授・研究者、自営業者、地主・資産家・投資家、その他、様々な仕事をしている方々多数
不動産業界で長期にわたって仕事をしていると、様々な人脈を得ることができます。早い段階での未公開情報や取り組む前の用地段階での相談は情報仕入れの重要なルートです。
また、フォーマル、インフォーマルな会合にも積極的に出席し、無償の理事活動などを通じて新規の情報ルートを常に開拓しています。
またレインズ（不動産物件情報交換のためのネットワークシステム）などで出回っている物件も、見方によってはお宝物件が埋もれている可能性もあります。
情報量と情報取得ルートの多さが㈱アセットビルドが選ばれる理由のひとつです。
㈱アセットビルドの不動産投資コンサルティングと、他社のコンサルティングの最も大きな違いは「圧倒的な熟練度」と「提供できる選択肢の数」です。
経験則から独自に編み出した理論ではなく、１級建築士・ＦＰ・ＣＰＭ・ＣＣＩＭといった複眼的な視点で不動産投資をとらえ、国際標準の投資メソッドを応用して投資を組み立てアドバイスすることができる。
そして、偏った知識だけだと見逃してしまう投資機会の損失や、想定外のトラブル・問題を回避・対応できる・・・という部分が、㈱アセットビルドが選ばれる理由のひとつです。
「中古区分ワンルームで投資を進めてきたが、設備交換や入替え時の募集コストで現金が残らないし、投資拡大が遅い」
問題点は？
・６物件のどれも立地条件は悪くないが、築古かつワンルームが供給過剰なエリアで競合が多い
・管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理料などの家賃に対する負担が重い
・入替時の空室期間が長くなってきた
・融資期間が２３年と短く、返済負担が大きい
解決の糸口は？
・立地条件が良いので、適正な価格であればすぐに売れる
・立地条件が良いので、ポイントを押さえた改修工事である程度競争力を回復できる
・融資期間が短いので、ローン残高がかなり減っている
取得時の投資分析（平均値）
・購入時期：８年前
・購入時価格：８００万円
・表面利回り：約１０％
・月額家賃：６７，０００円
・居住期間：平均３年
・空室期間：平均１ヵ月
・募集時ＡＤ：１ヵ月
・原状回復費：敷金充当範囲内
・購入諸費用：約８０万円（仲介料・登記費用・火災保険・取得税など）
・頭金：１００万円
・借入：７００万円（年利２．７５%２３年返済）
・固定資産税：年間３万円
・管理費・修繕積立金：月額１万円
・賃貸管理料：税別７％（月額５，０００円）
・減価償却：建物割合５０％ ４００万円
・築後経過年数２５年（年間約１５万円）
総投資額８８０万円＝自己資金（Ｅｑ）１８０万円＋借入（ＬＢ）７００万円
総潜在収入（ＧＰＩ） ８０４，０００円
－空室損 （２．７％） ２１，７００円
＋雑収入 ０円
＝実効総収入（ＥＧＩ） ７８２，３００円
－運営費（Ｏｐｅｘ約２９％） ２３２，３００円
＝営業純利益（ＮＯＩ） ５５０，０００円
－年間負債支払い額（ＡＤＳ） ４１１，０００円
＝税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ） １３９，０００円
－所得税・住民税（３３％） ６４，０００円
＝税引後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ） ７５，０００円・・・・・×６戸＝４５０，０００円/年間
表面利回り １０．０５％
キャップレート（Ｒ） ６．８８％
総収益率（ＦＣＲ） ６．２５％
ローン定数（Ｋ％） ５．８７％
自己資金配当率 （税引前） ７．７２％・（税引後）４．１６％
自己資本回収期間（ＰＢ） （税引前） １３年・（税引後）２４年
負債支払安全率（ＤＣＲ） １．３４
損益分岐点（ＢＥ％） ８０．０１％
ローン資産価値比率（ＬＴＶ） ８７．５０％
解決策
「８００万円→１，０００万円に値上がりしているので、売却して新築アパートに買替え」
売却価格 １，０００万円
－売却経費 ４０万円
－ローン残債 ５０５万円
－譲渡所得税 ５６万円
＝売却手取額 約４００万円×６戸＝２，４００万円・・・・投資基礎
※内部収益率（ＩＲＲ） （税引前）１６．２０％・（税引後）１３．５２％
【購入物件】都内新築アパート（１５㎡×８戸）
物件価格：９，１５０万円（税込）
表面利回り：６．５%（賃料引き直し後）
・月額家賃：６２，０００円/戸
・居住期間：平均３年（見込み）
・空室期間：平均１ヵ月（見込み）
・賃料の８５％で一括借上げ（サブリース専門会社を選定）
・募集時ＡＤ：１ヵ月
・原状回復費：敷金充当範囲内
・購入諸費用：約６５０万円（仲介料・登記費用・火災保険・取得税など）
・頭金：１，７５０万円
・借入：７，４００万円（年利１．７５%３５年返済）
・固定資産税：年間２４万円
・賃貸管理料：税別５％（月額３，３５０円/戸）
・減価償却：建物割合５０％ ４，５００万円（年間約２０５万円）
総投資額９，８００万円＝自己資金（Ｅｑ）２，４００万円＋借入（ＬＢ）７，４００万円
総潜在収入（ＧＰＩ） ５，９５２，０００円
借上げ保証賃料（８５％） ５，０５９，２００円
＋雑収入 ０円
＝実効総収入（ＥＧＩ） ５，０５９，２００円
－運営費（Ｏｐｅｘ約１０％） ５９５，２００円
＝営業純利益（ＮＯＩ） ４，４６４，０００円
－年間負債支払い額（ＡＤＳ） ２，８２８，９７０円
＝税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ） １，６３５，０３０円
－所得税・住民税（３３％） ３４０，３５０円
＝税引後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ） １，２９４，６８０円
表面利回り ６．５０％
キャップレート（Ｒ） ４．８７％
総収益率（ＦＣＲ） ４．５５％
ローン定数（Ｋ％） ３．８２％
自己資金配当率 （税引前） ６．８１％・（税引後）５．３９％
自己資本回収期間（ＰＢ） （税引前） １４．７年・（税引後）１８．５年
負債支払安全率（ＤＣＲ） １．５７
損益分岐点（ＢＥ％） ５７．５３％
ローン資産価値比率（ＬＴＶ） ８０．８７％
結論
税引後キャッシュフローが年間４５万円から１２９万円と、約３倍に。
築３０年前後の区分６戸が、新築８戸の土地付きアパート（２３区内）に。
他にも、
☑空室率５０％のスラム化アパートを改修し満室運営後、１０００万円価格上乗せで売却
☑新築アパートを７年保有し、キャッシュフローを十分に得たうえで売却し、手元に残った資金を元に戸建賃貸・ファミリー区分・店舗など５物件を購入
☑土地の広い築古アパートを短期融資で取得し、元金返済によって出た空き担保を使ってフルローンで複数物件を買い進み
といった事例など。
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